J-REIT（リート）とは？初心者向けにメリット・デメリットから始め方までやさしく解説

こんにちは、ダンナです。皆さん、J-REITって知っていますか？

株式や投資信託に比べてまだなじみが薄い「J-REIT（ジェイリート）」。しかし、安定した分配金や少額から始められる手軽さから、投資初心者にも人気が高まっています。

この記事では、REITの基本からJ-REITの特徴、種類、さらには指数やETFまでを体系的に解説します。投資初心者が一歩踏み出せるように、できるだけ専門用語をやさしく説明していきます。

中級者の方にとっても、見落としがちな情報の整理に使えると思いますのでお付き合いください。

そもそもREITとは？

REIT（不動産投資信託）の基本的な仕組み

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。

投資家から集めた資金でオフィスビルやマンション、商業施設などの不動産を購入・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みです。

簡単に言えば「みんなでお金を出し合って不動産を持ち、その利益をシェアする投資商品」と考えるとわかりやすいでしょう。株式と同じように証券取引所で売買できるため、流動性が高いのも特徴です。

投資家でなくとも知っているもので言えば、星野リゾートの「星のや 軽井沢」や、ディズニーリゾートに隣接する「オリエンタルホテル 東京ベイ」もREITとして購入できます。

海外REITと日本のREITの違い

REITはアメリカで1960年代に誕生しました。米国では住宅や商業施設に加え、データセンターやセルタワーといった新しい分野のREITも発展しています。

一方、日本版REIT（J-REIT）は2001年にスタート。上場銘柄数は60超と、米国に比べると規模は小さいですが、投資対象はオフィス、住宅、商業施設、物流施設など多岐にわたります。

J-REITの特徴

少額から投資できる仕組み

通常、不動産投資といえば数千万円単位の資金が必要です。最近の都市部では、中古戸建てでも億単位の物件が増えてきたので、よりハードルは高くなっていると思います。

しかしJ-REITなら1口数万円から購入可能です。ETFなら数千円から。

例えば、都心の大型オフィスビルやショッピングモールを直接買うことは難しくても、J-REITを通じれば間接的にその不動産のオーナーの一部になれるのです。

高配当利回りの魅力

J-REITは法律で「利益の90%以上を分配すれば法人税が免除される」と定められています。

そのため、多くの銘柄が利益の大半を分配金として投資家に還元しており、結果として一般株式よりも高い利回りを期待できます。

2025年時点でのJ-REIT平均分配金利回りは4〜5%前後と、定期預金や国債と比べると高水準です。

J-REITのリスクと注意点

もちろんメリットばかりではありません。

不動産市況や金利動向に影響を受けやすいため、価格変動リスクがあります。

また、地震や災害リスク、テナントの撤退リスクも考慮する必要があります。特定の業種に依存するREIT（例：ホテル型）では、景気の急変動によって分配金が減少することもあります。

J-REITの種類

ひとくちにJ-REITといっても、その中身は多岐にわたります。以下は種類の一例です。

オフィス特化型

都心の高層ビルや地方のオフィスビルに投資するタイプです。

安定した賃料収入を得やすい一方で、景気後退期には空室率上昇リスクがあります。

代表的な銘柄に「日本ビルファンド投資法人」などがあります。

住宅特化型

マンションやアパートなど住宅物件に投資します。オフィスに比べて景気変動の影響を受けにくく、比較的安定した収益を期待できます。

代表例として「アドバンス・レジデンス投資法人」などがあります。

商業施設・物流施設特化型

ショッピングモールやロードサイド店舗、EC需要を背景とした物流センターなどが対象です。商業施設は景気動向に左右されやすいですが、物流施設はEC市場拡大に伴い成長性が期待されています。

代表例は「日本ロジスティクスファンド投資法人」など。

総合型（複合型）

オフィス、住宅、商業施設など複数の用途を組み合わせて投資するタイプです。分散投資によって特定セクターのリスクを抑えられるメリットがあります。

代表例に「大和ハウス・リート投資法人」が挙げられます。

ホテル・宿泊施設特化型

ホテルやリゾート施設を対象とするREITです。観光需要が旺盛な時期には高収益を上げやすい一方、パンデミックや景気悪化時には稼働率が急減しやすいというリスクがあります。

先ほど挙げた星野リゾートは「星野リゾート・リート投資法人」として上場しています。

ヘルスケア施設特化型

高齢化社会を背景に、病院や介護施設を対象としたREITも登場しています。社会的ニーズが高い分野であり、長期的に安定した需要が見込まれるのが特徴です。

インフラ型（再生可能エネルギー施設など）

太陽光発電所や風力発電所などの再生可能エネルギーを対象とするインフラ型REITも存在します。環境意識の高まりや政府の脱炭素政策を背景に、注目が集まるセクターです。

ニッチ型（データセンター・研究施設など）

近年はデータセンターや研究開発施設といった新しいタイプの不動産を対象とするREITも登場しています。これらはIT需要やバイオ産業の成長に伴い、今後の拡大が期待されています。

東証REIT指数とは？

指数の仕組みと役割

東証REIT指数は、東京証券取引所に上場しているすべてのJ-REITを対象に算出される代表的な指数です。

株式市場で言えば「日経平均株価」や「TOPIX」のようなもので、J-REIT市場全体の動きを把握するための指標として広く使われています。

東証市場に上場するREIT全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数で、2003年3月31日を1,000とした場合に、現在の時価総額がどの程度かをあらわしています。

投資家にとって市場全体の値動きを一目で確認できる便利なツールです。

日本株指数（日経平均・TOPIX）との違い

日経平均株価やTOPIXは株式市場全体を表すのに対し、東証REIT指数は不動産投資法人のみで構成されています。

株式市場とは異なる値動きをする場合があり、特に金利動向や不動産市況に大きく影響されるのが特徴です。

このため「株式とREITの両方に投資してリスクを分散する」という投資戦略を取る個人・機関投資家が増えています。

東証REIT指数の過去データ分析

長期推移から見る特徴

東証REIT指数は2003年の算出開始以来、数々の波を経験してきました。2008年のリーマンショック時には大きく下落しましたが、その後の金融緩和政策や低金利環境を追い風に上昇基調を見せています。
直近では2025年9月12日時点で1,938.06ポイント（参考: JAPAN-REIT.COM）と高値圏で推移しています。

以下はTOPIXと東証REIT指数の推移をあらわしたグラフです。

配当込み指数でみると、東証REIT指数はTOPIXよりも好パフォーマンスで推移してきたのが分かります。最近は、REITが軟調だった一方で、日本株が好調であったため逆転しています。

分配金利回りの推移

以下は過去10年の分配金利回り推移です。

長期金利の推移と似たような動きを見せているあたり、分配金利回りは長期金利の影響を受けやすいのが分かります。

また、分配金利回りは3％から5％を推移しており、過去データで見る限り今は高い水準にあるのが分かります。ダンナ個人の見解としても、まだ買える水準だな～と思いながら見ています。

リーマンショック・コロナショック時の動き

2008年リーマンショックでは指数が半値以下に下落しました。2020年の新型コロナウイルス流行時には、ホテル・商業施設型REITを中心に急落しましたが、物流施設や住宅型は比較的安定を保ちました。
このように、ショック局面ではセクターごとの強弱がはっきり現れます。

また、以下のグラフは純粋な株価推移のみを表すグラフです。これをみるに、不動産投資で言われる「ミドルリスク・ミドルリターン」はREITにおいては当てはまらないと考えておいた方が良いです。

日経平均やTOPIXとの相関性

一般的に株式指数との相関性は完全ではなく、むしろ金利の変化に強く反応する傾向があります。
株式市場が下落しても、REIT市場が堅調なケースも多く、ポートフォリオの分散効果を発揮する資産クラスといえます。

時価総額の大きいJ-REITと特徴

上位銘柄の特徴と強み

J-REIT市場全体の時価総額は2025年9月時点で約16.7兆円に達しています（参考: JAPAN-REIT.COM）。
その中で、特に規模の大きい銘柄は以下のような特徴を持ちます。

• 日本ビルファンド投資法人：国内最大級のオフィスREIT。丸の内・大手町などの一等地に物件を保有。
• ジャパンリアルエステイト投資法人：オフィスと商業施設を中心に幅広く展開。安定性に強み。
• 日本プロロジスリート投資法人：物流施設特化型で、EC需要を背景に成長性が高い。

投資家から人気の理由

時価総額の大きなJ-REITは取引量も多く、流動性が高いため売買がしやすいという利点があります。また、大手不動産会社や海外投資家からの信頼も厚く、安定した分配金を継続している点が投資家に支持される理由です。
特に物流施設型や住宅型は、景気変動に比較的強いとされ、中長期投資の候補として注目を集めています。

株主優待がある銘柄も

また、多くは有りませんがJ-REIT銘柄にも株主優待が存在します。食品やQUOカードのようなものは見かけませんが、自社保有物件の割引券などが多いです。

たとえば、いちごホテルリート投資法人だと「ホテルウィングインターナショナル」などよく見かけるビジネスホテルでの割引がされます。

東証REIT指数に連動するETF

ETFのメリット・デメリット

J-REITへの投資方法は、個別銘柄を直接買う以外に「ETF（上場投資信託）」を通じて指数に連動した形で投資する方法があります。
ETFの最大のメリットは、1つの商品を買うだけで市場全体に分散投資できる点です。例えば「東証REIT指数連動型上場投信」を購入すれば、東証REIT指数に含まれるすべてのREITにまとめて投資できます。
一方のデメリットとしては、個別銘柄のように「特定のセクターに集中投資したい」というニーズには応えにくい点が挙げられます。

投資信託との違い

ETFと一般的な投資信託の違いは「取引の仕組み」にあります。ETFは株式と同じように取引所で売買されるため、リアルタイムで価格が変動します。
一方、通常の投資信託は1日1回だけ基準価額が決まる仕組みです。流動性や取引のしやすさを重視する投資家にはETF、積立や長期投資で手間をかけず運用したい投資家には投資信託が向いていると言えるでしょう。

東京証券取引所に上場するREIT ETFと指数の種類

東証REIT指数に連動するETF

最も基本的な商品が「東証REIT指数連動型上場投信（1343）」です。市場全体をカバーしており、初心者がJ-REIT市場に広く投資したい場合に最適です。

2025年現在、純資産規模も大きく、流動性も高いため売買コストも抑えやすいETFです。

ダンナが購入しているETFは別記事で紹介しているので、そちらをご参照ください。信託報酬の安さ、分配月などを理由に選んでいます。

東証REIT Core指数に連動するETF

「東証REIT Core指数」は、J-REITの中でも規模が大きく、流動性の高い銘柄を厳選した指数です。いわば「J-REIT市場の中核」を示す指標で、個別銘柄の急激な値動きに左右されにくいのが特徴です。

この指数に連動するETFを購入することで、安定性を重視した投資が可能になります。

日経高利回りREIT指数に連動するETF

「日経高利回りREIT指数」は、その名の通り高い分配金利回りを持つ銘柄を組み入れて算出される指数です。

安定したインカムゲインを重視する投資家に人気があり、ETFを通じて効率的に高配当REIT群へ投資できます。

ただし、利回りが高いということはリスクも伴うため、景気変動に敏感なセクターが含まれる点には注意が必要です。

その他のテーマ型・スマートベータ型REIT ETF

近年は「物流施設特化」や「低リスク分散型」など、テーマ別に設計されたETFも登場しています。これらは市場平均ではなく、特定のテーマや戦略に基づいて構成銘柄を選んでいるのが特徴です。

投資家自身の投資目的（安定収益重視か、成長性重視か）に応じて選択肢を広げられるのは大きなメリットです。

J-REIT投資の始め方

証券口座の選び方

J-REITに投資するためには、まず証券会社で口座を開設する必要があります。

主要ネット証券（SBI証券、楽天証券、マネックス証券など）では、個別J-REITやETFを簡単に購入できます。

NISA口座を利用すれば、分配金や譲渡益にかかる税金を非課税にできるため、初心者にとって大きなメリットとなります。

初心者が気をつけるべきポイント

• 個別銘柄は分配金利回りや稼働率
• スポンサー企業の信頼性を確認する
• セクターごとの特徴（オフィス型は景気敏感、住宅型は安定、物流型は成長性ど）を理解する
• 1銘柄に集中投資せず、複数のREITやETFを組み合わせて分散投資する

これらを意識することで、リスクを抑えながら安定したリターンを狙うことが可能です。面倒くさいな～という人は、指数に連動するETFでも充分に高い分配金利回りを得ることが出来ます。

少額からコツコツ始めるのがおすすめ

J-REITは1口数万円から購入可能なため、無理のない範囲で投資を始められます。特にETFを使えば、1万円前後から市場全体に分散投資できるケースもあります。

最初は少額からスタートし、自分のリスク許容度を確認しながら徐々に投資額を増やすのが安心です。

J-REIT投資のメリットとデメリットのまとめ

J-REIT投資のメリット

• 少額から不動産投資が可能：数万円から大型ビルや商業施設に間接的に投資できます。
• 高い分配金利回り：2025年9月時点で平均4.57%（出典: JAPAN-REIT.COM）。株式配当や定期預金に比べ高水準です。
• 流動性の高さ：株式と同様に市場で売買でき、現金化しやすい点が魅力。
• 分散投資効果：株式や債券とは異なる値動きをするため、ポートフォリオのリスクを低減可能。

J-REIT投資のデメリット

• 市況や金利に影響を受けやすい：不動産市況や金利上昇は価格下落の要因となります。
• 自然災害リスク：地震や台風など災害リスクは避けられません。
• セクター依存リスク：ホテル型や商業施設型など、特定業種依存度が高いREITは景気変動に弱い傾向があります。

今後のJ-REIT市場の展望

金利上昇局面での動向

J-REITは金利に敏感な資産です。金利が上がると借入コストが増え、分配金原資が減少しやすいため、価格が下落する傾向があります。

ただし、賃料の上昇や物件の稼働率改善によってリスクを吸収できるケースもあり、単純に「金利上昇＝REITの下落」ではない点が重要です。

ESG投資と不動産市場の変化

近年は「ESG（環境・社会・ガバナンス）」を重視した投資が世界的に拡大しています。J-REITでも、環境性能の高いオフィスビルや再生可能エネルギー施設への投資が増加しています。

こうした流れは、投資家からの資金流入を後押しし、長期的な成長を支える要因となるでしょう。

新しい投資テーマの拡大

データセンターや物流施設など、ITやECの発展に対応した新しい投資対象が注目を集めています。

これらの分野は社会的需要が強く、従来のオフィスや住宅に加えて投資の幅を広げる役割を果たすと考えられます。

まとめと投資初心者へのアドバイス

J-REITは、不動産投資の魅力と株式投資の手軽さを兼ね備えた資産クラスです。少額から始められ、高配当利回りが期待できる一方で、市況や金利、災害といったリスクも存在します。

初心者が投資を始める際には、まずETFを利用して市場全体に分散投資し、その後に興味のあるセクターや個別銘柄に投資対象を広げていくのがおすすめです。

無理のない範囲で少額から始め、自分の投資スタイルに合った形で徐々に資産を増やしていきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. J-REITと普通の不動産投資は何が違うのですか？

J-REITは不動産投資法人を通じて間接的に不動産へ投資する仕組みです。少額から始められ、複数物件に分散投資できる点が個人の直接不動産投資と大きく異なります。

Q2. J-REITの分配金はどのくらいもらえますか？

平均利回りは2025年9月時点で約4.5〜5%（出典: JAPAN-REIT.COM）。銘柄や市況によって変動するため、購入前に確認が必要です。

Q3. J-REITはNISAで購入できますか？

はい、可能です。NISA口座（成長投資枠）を利用すれば、分配金や譲渡益にかかる税金が非課税になるため、高い分配金利回りをそのまま受け取れます。

Q4. J-REITに投資するなら個別銘柄とETFどちらが良いですか？

初心者にはETFが向いています。ETFは市場全体に分散投資できるためリスクを抑えやすく、取引もシンプルです。

慣れてきたら個別銘柄でセクターや利回りを選んで投資するのも良いでしょう。

Q5. J-REITは景気が悪くなるとどうなりますか？

景気悪化時にはオフィスやホテル型REITは下落しやすいですが、住宅型や物流型は比較的安定しています。セクターごとに動きが違うため、分散投資が有効です。

景気だけではなく、コロナなどの感染症や、地震、火災、地政学リスクなどにも晒されているため、ボラティリティは高めです。

オススメ書籍

世界一やさしい REITの教科書 1年生

世界一やさしいと謳うだけあり、分かりやすく解説されています。初心者のひとが”書籍”でもう一度学びを得たいというときにオススメの一冊です。

基本的にはインターネットでも充分な情報がありますが、調べるのが苦手な人は書籍の方が楽かも。

不動産投資法人（REIT）の理論と実務

こちらは上級者向け。そもそもREITの仕組みについて知りたい人にオススメしたい書籍です。

僕のように仕組みを理解していないと不安…と言う人は、こういう専門書が必要になるのです…。精神的なリスク許容度の低さは知識でカバーしている人間です。