サラリーマンの不動産投資は「J-REIT ETF」が最強な3つの理由【現物は不要】

こんにちは、ダンナです。

「不動産投資」と聞くと、どんなイメージを持ちますか？
「ワンルームマンション投資で損をした」「管理が大変そう」「怪しい営業電話がかかってくる」……そんなネガティブな印象を持つ方も多いのではないでしょうか。

実は私も、現物の不動産投資にはリスクを感じて手を出せずにいました。しかし、サラリーマンとしての信用や資金を活かしつつ、不動産オーナーのような不労所得は欲しい。

そんな私が行き着いた「最適解」が、今回ご紹介する「J-REIT（ジェイ・リート）のETF運用」です。

この記事では、一般的なJ-REITの解説だけでなく、「なぜ私が個別銘柄ではなく、あえてETF（上場投資信託）を選んで運用しているのか」という、サラリーマン投資家としてのリアルな戦略をお話しします。

そもそもJ-REITとは？サラリーマンの味方である理由

まずは基本を簡単におさらいします。REITは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略で、日本ではJ-REITと呼ばれます。

仕組みはシンプルです。

• 多くの投資家からお金を集める
• そのお金でプロが「オフィス」「マンション」「商業施設」などを購入・運用する
• 得られた家賃収入や売買益を、投資家に分配する

現物不動産にはない圧倒的なメリット

私が現物（アパート経営など）ではなくJ-REITを選んだ理由は、以下の3点に尽きます。

① 少額から「大家」になれる
現物不動産なら数千万のローンが必要ですが、J-REITなら数万円から投資可能です。

② いつでも現金化できる（流動性）
これが最大のメリットです。実物の不動産は売りたいときにすぐ売れませんが、J-REITは株式と同じようにスマホ一つで一瞬で売買できます。

③ 利回りが比較的高い
利益の90%以上を分配金に回すルールがあるため、株式よりも配当利回りが高くなりやすく、概ね4％前後で推移しています。

J-REITの種類と「個別銘柄」のリスク

「じゃあ、どのJ-REITを買えばいいの？」という話になりますが、ここが難しいポイントです。J-REITには投資対象によって様々な種類（セクター）があります。

1. 住居系（マンションなど）

景気の影響を受けにくく安定的ですが、その分利回りは低めです。
（代表例：アドバンスレジデンス投資法人など）

2. オフィス系（ビルなど）

景気が良いときは賃料も上がりますが、不景気やコロナ禍のような「テレワーク普及」などの社会変化に弱いです。
（代表例：日本ビルファンド投資法人など）

3. 商業施設・ホテル系

イオンモールのような商業施設やホテルです。これらは景気やインバウンド需要に左右されやすく、特にホテル系はコロナショックで大打撃を受けました。

4. 物流施設系（倉庫）

Amazonや楽天などの通販需要の拡大で人気が高まっています。メンテナンスコストが低いのが利点です。
（代表例：GLP投資法人など）

素人が「勝ち馬」を選び続けるのは困難

このように、セクターごとに特徴が全く異なります。「今は物流が熱い！」と思っても、数年後はどうなっているか分かりません。サラリーマンが仕事の合間にこれらを分析し、入れ替えるのは至難の業です。

また、証券の裏にある不動産は自身大国日本の地の上に立っています。災害リスクを抑えるためにも、ETFによる分散が最適解だと考えています。

だから私は「東証REIT指数連動型ETF」を買う

そこで私がたどり着いた結論が、個別の銘柄を選ばない「ETF（上場投資信託）での運用」です。

特定のJ-REIT銘柄を買うのではなく、「東証REIT指数」に連動するETFを購入しています。

J-REITのETFを選ぶ3つの理由

① 勝手に分散投資してくれる

ETFを買うだけで、先ほど紹介した「住居・オフィス・商業・物流・ホテル」のすべてに分散投資しているのと同じ状態になります。「ホテルは下がったけど、物流が上がったからOK」といったリスクヘッジが自動でできるのです。

② 倒産リスクがほぼゼロになる

個別のJ-REIT法人も、最悪の場合は上場廃止や破綻のリスクがあります。しかし、市場全体に投資するETFであれば、そのリスクを極限まで薄めることができます。

③ 少額かつ低コストで運用可能

有名な個別銘柄を買おうとすると、最低購入単価が数十万円する場合もあります。しかしETFであれば、数千円〜数万円単位で細かく買い付けることが可能です。これは「毎月のお小遣いからコツコツ投資したい」サラリーマンにとって大きなメリットです。

さいごに：サラリーマンは「負けない投資」を選ぼう

【比較】現物不動産 vs 個別REIT vs J-REIT ETF

それぞれの特徴を比較すると、忙しいサラリーマンにとってETFがいかに優秀かが分かります。

項目	現物不動産 （マンション等）	個別J-REIT （銘柄買い）	J-REIT ETF （指数連動）
初期費用	数百万円〜	数万円〜	数千円〜 （◎手軽）
分散効果	× ほぼ無し （1点集中）	△ 物件は分散 （セクターは偏る）	◎ 非常に高い （市場全体）
換金性	× 数ヶ月かかる	◎ 即日可能	◎ 即日可能
倒産リスク	建物倒壊リスク等	運営法人の破綻あり	ほぼゼロ
管理の手間	× 大変 （修繕・客付）	○ 不要	◎ 完全放置

サラリーマンには「ETF」が最もバランスが良い

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、J-REITも株式と同様に価格変動（ボラティリティ）はあります。ショック時には大きく下落することもあります。

しかし、現物不動産のように「空室で家賃が入らない」「災害で建物が壊れた」といった一点集中のリスクを、ETFなら回避できます。

私は今後も、大きく儲けることよりも「大負けせずに、チャリンチャリンと分配金をもらい続ける」ことを重視して、J-REIT ETFを淡々と積み立てていく予定です。

これから不動産投資を考えている方は、まずは本で勉強しつつ、少額のETFから始めてみてはいかがでしょうか。J-REITについて専門的に学ぶなら以下の書籍がオススメです。比較的わかりやすいのに、網羅的です。